To był dobry miesiąc 🙂 Kolejna seria wygranych spraw tym razem przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym. Już śpieszę podzielić się z wami moimi doświadczeniami.
W praktyce spółdzielni mieszkaniowych jednym z najczęstszych i najbardziej kosztownych sporów z gminami pozostaje podatek od nieruchomości, a w szczególności kwalifikacja gruntów jako „związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej”. Różnica w stawce podatku jak się nietrudno domyślić jest zasadnicza.
Seria wyroków w tej sprawie (seria bo sprawa dotyczyła kilku lat) Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 18 marca 2026 r., ( sygn. to I SA/Gl 1149/25 do 1153/25), to jedne z ważniejszych orzeczeń ostatnich lat dotyczących tej problematyki i stanowi istotną wskazówkę interpretacyjną dla zarządów spółdzielni mieszkaniowych.
O co toczył się spór
Spór dotyczył działki położonej w granicach osiedla mieszkaniowego. Na gruncie tym:
- po wcześniejszym wyburzeniu pawilonu handlowego realizowana była inwestycja w obiekt obsługi technicznej mieszkańców(zaplecze administracyjne i techniczne),
- pozostała część działki była wykorzystywana jako nieodpłatny, ogólnodostępny parking.
Prezydent Miasta oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznały, że sam fakt:
- posiadania gruntu przez spółdzielnię wpisaną do rejestru przedsiębiorców KRS oraz
- prowadzenia inwestycji
wystarcza do zastosowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości, właściwej dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą.
Spółdzielnia nie zgodziła się z taką wykładnią i zaskarżyła decyzję do WSA.
Dwa kluczowe problemy prawne rozstrzygnięte przez Sąd
Sąd wprost wskazał, że sprawa sprowadzała się do odpowiedzi na dwa zasadnicze pytania:
- Jak należy rozumieć pojęcie „gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi”
- Czy spółdzielnia mieszkaniowa zawsze działa jako przedsiębiorca
Grunty związane z budynkami mieszkalnymi – nie tylko „pod blokiem”
WSA wyraźnie potwierdził, że pojęcie gruntów związanych z budynkami mieszkalnymi nie może być interpretowane wąsko.
Do tej kategorii mogą należeć również grunty:
- położone w obrębie osiedla mieszkaniowego,
- służące obsłudze mieszkańców,
- przeznaczone pod infrastrukturę techniczną spółdzielni,
- wykorzystywane jako drogi wewnętrzne, place manewrowe, parkingi nieodpłatne.
Sąd podkreślił, że ustawa nie wymaga bezpośredniego przylegania gruntu do budynku mieszkalnego. Decydujące znaczenie ma związek funkcjonalny, a nie geodezyjna czy formalna odległość.
Spółdzielnia mieszkaniowa jako „podmiot o podwójnej identyfikacji”
Najważniejsza część uzasadnienia dotyczy statusu spółdzielni mieszkaniowej.
WSA, powołując się m.in. na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 r. (SK 39/19), wskazał, że nie jest dopuszczalne automatyczne uznawanie, iż każda nieruchomość posiadana przez spółdzielnię mieszkaniową jest związana z prowadzeniem działalności gospodarczej.
Spółdzielnia mieszkaniowa jest podmiotem o tzw. podwójnej identyfikacji:
- w pewnym zakresie może prowadzić działalność gospodarczą,
- lecz jej podstawowym celem jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków, a nie działalność komercyjna.
Dlatego w przypadku spółdzielni:
- samo posiadanie gruntu nie wystarcza do zastosowania najwyższej stawki podatku,
- organ podatkowy musi wykazać bezpośredni i rzeczywisty związek gruntu z działalnością gospodarczą, a nie tylko potencjalną możliwość jego wykorzystania.
Dlaczego Sąd uchylił decyzję podatkową
WSA uznał, że w tej sprawie:
- sporne grunty znajdowały się w granicach osiedla mieszkaniowego,
- inwestycja była ukierunkowana na obsługę mieszkańców, a nie cele zarobkowe,
- parking był nieodpłatny i powszechnie dostępny,
- organy podatkowe ograniczyły się do uproszczonej wykładni, utożsamiając spółdzielnię wyłącznie z przedsiębiorcą.
W efekcie nie ma podstaw do zastosowania stawki najwyższej, przewidzianej dla działalności gospodarczej.
Co ten wyrok oznacza dla spółdzielni ?
Wyrok WSA w Gliwicach ma bardzo konkretne znaczenie praktyczne:
- gmina nie może automatycznie stosować najwyższej stawki podatku tylko dlatego, że spółdzielnia jest wpisana do KRS,
- grunty przeznaczone na zaplecze techniczne, administracyjne czy parkingi osiedlowe mogą korzystać z preferencyjnego opodatkowania,
- każda decyzja podatkowa powinna opierać się na rzeczywistej funkcji gruntu, a nie na abstrakcyjnych założeniach o „potencjale gospodarczym”.
Dla wielu spółdzielni może to stanowić podstawę do:
- kwestionowania bieżących decyzji podatkowych,
- analizy wcześniejszych rozliczeń,
- obrony przed próbami rozszerzającej interpretacji przepisów przez organy podatkowe.
