Zgoda właścicieli lokali do uzyskania przez spółdzielnię pozwolenia na budowę.

          Zdarza się, że uprawnione organy administracji stoją na stanowisku, iż do uzyskania pozwolenia na budowę konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli nieruchomości w sytuacji gdy wyodrębniono lokale a nieruchomością nadal zarządza spółdzielnia.

             Z powstaniem wspólnoty mieszkaniowej w budynkach stanowiących własność spółdzielni mieszkaniowej i w konsekwencji, z zastosowaniem reguł zarządzania dla niej właściwego, mamy do czynienia, jeżeli w określonym budynku lub budynkach zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali – wówczas automatycznie zastosowanie znajdują przepisy ustawy o własności lokali oraz zgodnie z art. 24¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, gdy większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali.

                  Zgodnie z art. 27 ust 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z o własności lokali, choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 24¹ i art. 26. W takim przypadku, przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust. 1 oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio.

             Dlatego też, w ogóle bezprzedmiotowe wydają się rozważania organów administracji dotyczące czynności zwykłego zarządu oraz czynności przekraczających zwykły zarząd. Ustawa prawo spółdzielcze w art.38 § 1. wskazuje jaka materia należy do wyłącznej właściwości walnego zgromadzenia spółdzielni. Natomiast zgodnie z art. 48. ww. ustawy to Zarząd kieruje działalnością spółdzielni oraz reprezentuje ją na zewnątrz a podejmowanie decyzji niezastrzeżonych w ustawie lub statucie innym organom należy do zarządu.

                   W uzasadnieniu wyroku NSA z dnia 26 października 2009 r. (II OSK 1666/08), Sąd stwierdził, iż spółdzielnia sprawuje zarząd obejmujący także umocowanie do czynności przekraczających zwykły zarząd, a tym samym może samodzielnie składać oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

                  Zgodnie z zasadą „always look on the bright side of life” można doszukać się „plusów dodatnich” całej sytuacji, np. jak na razie nie ma jakiejś utrwalonej praktyki w ustalaniu co dzieje się z zadłużeniem spółdzielni na konkretną nieruchomość w momencie jej odłączenia od spółdzielni i przejścia na reżim ustawy o własności lokali. Wyobrażam sobie, że zgoda wszystkich właścicieli byłaby pomocna w ew. procesie.